行業(yè)動(dòng)態(tài) 丨各地樓市分化加劇房企四季度或加大供應(yīng)量

來(lái)源：

中國(guó)建設(shè)報(bào)

發(fā)布時(shí)間：

2018-10-09 15:31

　　□ 苗淼

　　據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究分析，2018年三季度，調(diào)控長(zhǎng)期化常態(tài)化已成共識(shí)，貨幣政策預(yù)期轉(zhuǎn)向中性偏積極，“去杠桿”貫穿始終，對(duì)企業(yè)資金依舊嚴(yán)苛。在這樣的背景下，行業(yè)銷售仍保持了穩(wěn)健增長(zhǎng)，且新開(kāi)工、購(gòu)地增速繼續(xù)攀高，房企開(kāi)發(fā)投資熱情高漲。而不同能級(jí)城市的成交表現(xiàn)卻存在顯著差異，一線觸底回升、二線整體穩(wěn)定中分化、三四線熱度維持，項(xiàng)目去化降溫現(xiàn)象也變得更為普遍，土地流拍頻頻也加劇了市場(chǎng)拐點(diǎn)將至的焦慮。

　　在當(dāng)前形勢(shì)下，落地到城市層面，市場(chǎng)已然出現(xiàn)了一些“變向”信號(hào)，重點(diǎn)城市土地流拍頻發(fā)，核心二線城市項(xiàng)目去化率下降，究竟這些“利空”因素會(huì)對(duì)四季度的樓市造成怎樣的影響，房企又如何在變化莫測(cè)的市場(chǎng)形勢(shì)中努力求生，一系列問(wèn)題留待市場(chǎng)給出真正的答案。

　　行業(yè)全年銷售

　　有望同比持平或微增

　　2018年以來(lái)，房企投資開(kāi)發(fā)熱情高漲，與之相關(guān)的新開(kāi)工、土地購(gòu)置面積增速等數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，尤其從8月開(kāi)始，多數(shù)房企都在積極備戰(zhàn)“金九銀十”，為全年業(yè)績(jī)沖刺做準(zhǔn)備。

　　新開(kāi)工、土地購(gòu)置雙重驅(qū)動(dòng)，前8月開(kāi)發(fā)投資維持10%以上超預(yù)期增長(zhǎng)。8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為10633億元，同環(huán)比分別上升了9.25%和2.68%，開(kāi)發(fā)商的投資意愿穩(wěn)步回升;從1~8月整體來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)增速依舊高位運(yùn)行，1~8月達(dá)到了10.1%，較1~7月小幅回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　銷售面積、金額方面，2018年1~8月銷售保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售面積102474萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.0%，增速比1~7月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額89396億元，增長(zhǎng)14.5%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。而從8月單月表現(xiàn)來(lái)看，雖然銷售面積、金額環(huán)比均出現(xiàn)小幅下滑，但同比分別上漲了2.4%和15.2%，整體市場(chǎng)表現(xiàn)好于去年同期。

　　從1~8月的銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，東部地區(qū)前8月銷售面積達(dá)41799萬(wàn)平方米，占比高達(dá)41%，是銷售主力支撐，雖同比下降了3.6%，但降幅持續(xù)收窄;中部和西部地區(qū)保持著高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2018年1~8月銷售面積的同比增幅均超10%，東北地區(qū)市場(chǎng)熱度小幅回落。

　　總體來(lái)看，一線城市在剛需購(gòu)買力的支撐下小幅回暖，而部分前期市場(chǎng)熱度較高的核心二三線，諸如沈陽(yáng)、成都、南京等城市相繼加碼了調(diào)控，成交量存在小幅回調(diào)趨勢(shì)。

　　從供應(yīng)來(lái)看，三季度商品住宅新增供應(yīng)較二季度呈下降趨勢(shì)，環(huán)比下降9%，同比微漲4%。從城市來(lái)看，一線城市供應(yīng)同、環(huán)比雙增，商品住宅供應(yīng)面積整體大幅增長(zhǎng)，同比來(lái)看漲幅高達(dá)71%; 20個(gè)重點(diǎn)二線城市商品住宅供應(yīng)同比微漲3%，各城市新增供應(yīng)同比漲跌互現(xiàn)，分化十分顯著;三四線城市商品住宅供應(yīng)量同比下降3%，重點(diǎn)城市中同比漲跌各半。

　　成交方面，昆明、沈陽(yáng)、南京、深圳等二線城市繼續(xù)加碼“四限”，并且政策效果逐漸顯現(xiàn)，成都、西安等城市市場(chǎng)明顯降溫，“日光盤(pán)”明顯減少，開(kāi)盤(pán)去化顯著分化。

　　CRIC數(shù)據(jù)顯示，2018年三季度68個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅合計(jì)成交7148萬(wàn)平方米，環(huán)比微降5%，而同比增幅達(dá)13%。

　　通過(guò)對(duì)目前已獲取的24個(gè)重點(diǎn)城市9月成交量進(jìn)行估算，數(shù)據(jù)顯示：一線城市三季度累計(jì)成交同比增幅仍處36%的高位，環(huán)比增幅較7、8月合計(jì)小幅擴(kuò)大，成交繼續(xù)維持當(dāng)前高位，尤其是北京，三季度成交環(huán)比漲幅擴(kuò)大至62%，9月成交沖至高位;二線城市整體降溫趨勢(shì)不變，但三季度環(huán)比跌幅較7、8月略有收窄。分城市來(lái)看，重慶、成都、長(zhǎng)春等熱點(diǎn)二線城市成交規(guī)模繼續(xù)攀升，青島、杭州、南京、福州等城市成交規(guī)模大幅下降;三四線城市三季度累計(jì)成交同比增加10%，較7、8月累計(jì)同比增幅28%大幅收窄，環(huán)比來(lái)看也由基本持平轉(zhuǎn)負(fù)，降幅高達(dá)23%，9月三四線城市成交熱度明顯下降。

　　項(xiàng)目去化方面，一方面，2018年以來(lái)，整體市場(chǎng)的成交逐月回升漸趨平穩(wěn)，基本面向好。一線城市自2018年2月降至低位以來(lái)，成交量一直呈現(xiàn)出逐月回升的態(tài)勢(shì)。二線城市除2月因恰逢春節(jié)成交量偏低之外，其余各月成交量基本都在前8月月均線(2018年前8月二線城市月均成交量為1839萬(wàn)平方米)附近小幅波動(dòng)，整體市場(chǎng)成交規(guī)模還是相對(duì)穩(wěn)定的，單個(gè)城市項(xiàng)目去化仍存在顯著差異。

　　另一方面，不同能級(jí)城市已經(jīng)明顯出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化的特征。重點(diǎn)26個(gè)典型城市新開(kāi)盤(pán)加推項(xiàng)目總體去化率約為72.6%，從去化情況來(lái)看，雖然各能級(jí)城市分化愈演愈烈，但整體市場(chǎng)熱度還是維持在較高水平。

　　從單個(gè)城市來(lái)看，以成都、武漢、西安為典型代表的中西部城市去化率在90%以上，市場(chǎng)持續(xù)高熱。環(huán)渤海和東部沿海地區(qū)大部分城市去化率集中在60%~90%間，市場(chǎng)降溫跡象明顯。僅6城去化率低于60%，一線城市榜上有名市場(chǎng)全面降溫。

　　梳理北上廣深4個(gè)城市7月以來(lái)新開(kāi)盤(pán)和加推項(xiàng)目的情況，不難發(fā)現(xiàn)，除北京外，其他一線城市基本呈現(xiàn)出中高檔項(xiàng)目去化普遍好于低檔項(xiàng)目的特點(diǎn)。

　　余下核心的二線城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)與一線城市恰恰相反，表現(xiàn)出的共性特征為中低檔產(chǎn)品去化率顯著高于高檔產(chǎn)品，典型代表為天津、武漢、西安、重慶等城市，中低檔去化率均在90%以上，而高檔產(chǎn)品去化表現(xiàn)平平。

　　更多持貨觀望的房企

　　或選擇以價(jià)換量

　　目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為常態(tài)，部分城市限售、限價(jià)政策持續(xù)。前三季度，雖然房地產(chǎn)總體市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)復(fù)雜，但1~8月百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模同比增幅仍達(dá)到40.9%。而三季度以來(lái)，城市市場(chǎng)情況整體較低迷，企業(yè)銷售業(yè)績(jī)比五、六兩月的平均水平有下滑，但與上半年平均水平基本持平。

　　總體來(lái)看，截至8月末，TOP100各梯隊(duì)房企銷售金額入榜門檻均較去年同期有所提升。其中TOP20、TOP30和TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期均增長(zhǎng)近5成。TOP10房企門檻已達(dá)到1210億元。而TOP100房企門檻則同比提升29.9%至120.9億元。

　　龍頭房企中，碧桂園1~8月的累計(jì)銷售金額已超5000億元，同比增長(zhǎng)33%。萬(wàn)科、恒大累計(jì)銷售金額達(dá)3881億元和3851億元，較去年同期分別增長(zhǎng)11%和20%。截至8月末，千億元房企數(shù)量已達(dá)13家。

　　13家千億元房企中，下半年以來(lái)的月均銷售金額與上半年平均水平相比有較大分化，其中有5家低于上半年月均水平，且基本為龍頭房企。如碧桂園7、8兩月平均銷售為金額462億元，與上半年的平均銷售金額687.5億元相比減少了32.7%，下降幅度較大。萬(wàn)科與恒大七八兩月的平均銷售水平與上半年相比也有所下降。新城和華潤(rùn)三季度表現(xiàn)較好，月均銷售較上半年月均有較大上升。

　　從房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成的情況來(lái)看，截至8月末，在設(shè)定了銷售目標(biāo)的千億元房企中，不到半數(shù)目標(biāo)完成率達(dá)到70%以上，如新城和中海分別完成其目標(biāo)的76%和75%，其余則基本都在50~70%之間。從完成情況來(lái)看，個(gè)別房企可能存在業(yè)績(jī)壓力。

　　展望四季度，克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降的情況下，房企的供應(yīng)量或?qū)⒓哟蟆＿@是因?yàn)椋环矫妫懈喑重浻^望的房企選擇以價(jià)換量，通過(guò)降低預(yù)售價(jià)格加速項(xiàng)目入市，盡早搶收業(yè)績(jī)以完成全年的銷售目標(biāo);另一方面，一些今年以來(lái)受城市限價(jià)影響延遲入市的項(xiàng)目，也將在四季度大量入市，相關(guān)的企業(yè)業(yè)績(jī)將受益增長(zhǎng)。

轉(zhuǎn)自：中國(guó)建設(shè)報(bào)

SHORTCUT MENU

快速導(dǎo)航